Domenica 22 Ottobre 2017 - 19:20

La cedolare secca sulle locazioni

La cedolare secca è una flat tax, pertanto è un’imposta che avvantaggia i contribuenti con redditi elevati, più il reddito personale è alto maggiore è il vantaggio fiscale dell’applicazione della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef che è di natura progressiva. La cedolare secca sugli affitti è, un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario Irpef e delle relative addizionali regionali e comunali, e alle imposte indirette a cui sono soggetti i canoni di locazione, quale imposta di registro e di bollo. L’introduzione e la finalità della cedolare secca sugli affitti è quella di porre un limite all’evasione fiscale nell’area delle locazioni. L’onere per i contribuenti che decidono di applicarla e del 21% per i contratti a canone libero; e del 10% fino al 2017 e dopo aumenterà al 15% per i canoni relativi ad immobili affittati a canone convenzionato. Le caratteristiche per poter aderire al regime, sono sia soggettive che oggettive, le prime, possono accedere esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi scaturenti da contratti di locazione di immobili non effettuate nell’esercizio di un’impresa o di una libera professione, e può essere applicata dal proprietario o titolare del diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative; quelle oggettive è che può essere applicato solo per gli immobili ad uso abitativo. L’opzione per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente e tale opzione può essere richiesta sia nella fase della registrazione che negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata in fase iniziale, la registrazione segue le attività ordinarie, cioè imposta di registro e di bollo, e in caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata singolarmente da ciascun locatore, tant’è che i locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’opzione prevede comunque al locatore la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. Lo svantaggio nell’applicazione del reddito oggetto alla cedolare secca , è principalmente di due tipi: essendo escluso dal reddito complessivo, in quanto soggetto ad imposta sostitutiva non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni, inoltre il reddito proveniente dalla cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo. Nella valutazione della convenienza al ricorso alla cedolare, occorre anche considerare che, la base imponibile per la cedolare secca è il 100% dei canoni di locazione, mentre per il regime ordinario Irpef è il 95% dei canoni, pertanto la tassazione irpef è calcolata su un importo imponile più basso. Indubbiamente, questo sistema di tassazione sostitutivo, sta riscuotendo successo nel campo delle locazioni abitative, e questo conferma quanto sia stata giusta la scelta di introdurre un sistema di tassazione proporzionale e semplificato, particolarmente per quei beni già oggetto di altre imposte patrimoniali e indirette (Imu e Tasi, registro e bolli). Inutile ricordare anche lo scopo sociale dei fitti delle abitazioni, la possibilità per tutti di avere una casa, che con questo sistema i canoni possono essere calmierati e far sì che tutti possono accedere ad una locazione equa, e pertanto, godere di un bene. Da più parti politiche si chiede che questo sistema di Flax tax possa essere adottato ed applicato anche per altri settori, in modo da avere una duplice scopo: maggiore emersione dei redditi e chiaramente nel lungo periodo abbassamento delle tasse a causa dell’aumento delle entrate fiscali.

di Carmine Damiano

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